Regime do arrendamento urbano

A Lei 31/2012, de 14 de Agosto, procedeu à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando a Lei 6/2006, de 27/2, que aprovou o NRAU, o Código Civil (CC) e o Código de Processo Civil (CPC).

O «novíssimo» regime ou NRAU II (como alguns já lhe chamam…) entrou em vigor no dia 12 de Novembro (i), tendo como objectivos(i), a alteração do regime substantivo do arrendamento, designadamente conferindo às partes maior liberdade na estipulação das regras relativas à duração dos contratos, (ii) a alteração do regime transitório dos arrendamentos celebrados antes da entrada em vigor da Lei 6/2006, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição desses contratos para novo regime em menor espaço de tempo, e (iii) a alteração do regime de despejo, pela criação de um procedimento especial que permita celeridade na recolocação no mercado do local arrendado.

O que muda…

 Falta ou atraso no pagamento da renda

O senhorio pode resolver, judicial ou extrajudicialmente, o contrato em caso de mora superior a 2 meses (antes 3) no pagamento da renda, encargos ou despesas.

A resolução fica sem efeito se o inquilino puser fim à mora no prazo de 1 mês (antes 3) ou, quando for exercida judicialmente, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa, faculdade que só pode usar uma vez por referência a cada contrato. 

O senhorio pode igualmente resolver o arrendamento se o inquilino, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, se atrasar mais de 8 dias no pagamento da renda.

Sob pena de caducidade, a resolução deve ser efectivada dentro do prazo de 3 meses a contar do conhecimento da falta ou do atraso no pagamento das rendas (antes 1 ano).

A desocupação do locado pelo inquilino em consequência da resolução é exigível após o decurso de 1 mês (antes 3), se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado entre as partes.

Forma, prazo, renovação e denúncia do arrendamento

> Imposição da redução a escrito de qualquer contrato de arrendamento, exigível no regime anterior apenas para contratos de duração superior a 6 meses.

> Redução, de 6 meses para 120 dias, do prazo de antecedência com que a oposição à renovação do arrendamento de duração igual ou superior a 6 anos deve ser comunicada ao outro contraente.

> Consideração de que o arrendamento para habitação é celebrado com prazo certo, de 2 anos, no silêncio das partes (antes, por duração indeterminada).

> Consideração, na falta de estipulação das partes, de que o arrendamento para comércio e outros fins não habitacionais é celebrado com prazo certo e pelo período mínimo de 5 anos (antes 10).

> Eliminação de qualquer limite mínimo na celebração (antes, 5 anos) ou renovação (antes, 3 anos) da generalidade dos arrendamentos para habitação com prazo certo, mantendo-se o limite máximo (30 anos). E, salvo estipulação em contrário, a renovação é automática e por períodos iguais, excepto se o contrato for celebrado por prazo não superior a 30 dias.

> Oposição à renovação do arrendamento para habitação com prazo certo – antecedência mínima da comunicação enviada para o efeito, relativamente ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação (na redacção anterior a antecedência mínima era de 1 ano ou de 120 dias, consoante a oposição fosse do senhorio ou do inquilino):

> A denúncia pelo inquilino deste tipo de contrato, antes permitida a todo o tempo após 6 meses de contrato e comunicação com 120 dias de antecedência, passa a ser possível decorrido 1/3 do contrato ou sua renovação e respeitada que seja a antecedência de 120 ou 60 dias, consoante o contrato tiver duração não inferior ou inferior a 1 ano (ou 30 dias, caso o senhorio se tenha oposto à renovação do contrato).

Esta antecedência deverá ser igualmente respeitada pelo inquilino de arrendamento habitacional de duração indeterminada que o pretenda denunciar, sendo-lhe a denúncia permitida quando tiverem decorrido pelo menos 6 meses de duração efectiva do contrato.

> Redução, de 5 para 2 anos, da antecedência com que a comunicação para denúncia não justificada do arrendamento habitacional de duração indeterminada pelo senhorio deve ser enviada ao inquilino, sendo eliminada a «confirmação da denúncia» imposta pelo artº 1104º do Código Civil, ora revogado (sob pena de ineficácia, o senhorio tinha que repetir a comunicação de denúncia entre 15 e 12 meses relativamente à data da sua efectivação…).

> Redução do prazo mínimo durante o qual o senhorio deve ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio para poder denunciar o arrendamento de duração indeterminada para sua habitação (de mais de 5 para mais de 2 anos).

> Alteração do modo, judicial para extrajudicial, de denúncia justificada do arrendamento para habitação de duração indeterminada (por necessidade do locado para habitação do próprio senhorio ou seus descendentes em 1º grau ou na demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à sua desocupação): o senhorio comunica a sua intenção ao inquilino com uma antecedência mínima de 6 meses relativamente à data pretendida para a desocupação (da denúncia não pode resultar que o contrato dure menos de 2 anos – 5 anos no regime anterior), apresentando expressamente o fundamento da denúncia e fazendo-a acompanhar, no caso de demolição, remodelação ou restauro, de alguns documentos [alíneas a) e b) do nº 2 e nº 3 do artº 1103º CC].

> Se a denúncia é justificada em necessidade de demolição, remodelação ou restauro, a indemnização devida ao inquilino, no caso de não haver acordo quanto ao seu realojamento, é reduzida para 1 ano de renda (antes não podia ser inferior à renda de 2 anos).

Se a denúncia é justificada na necessidade do locado para habitação do senhorio ou seus descendentes em 1º grau, este deve dar-lhe o uso invocado no prazo de 3 meses (antes 6 meses) e por um período mínimo de 2 anos (antes 3).

O senhorio, salvo por motivo que não lhe seja imputável, que não habite o locado no prazo e pelo período devidos ou não inicie as obras no prazo de 6 meses contados da desocupação do locado constitui-se no dever de pagar uma indemnização ao inquilino igual a 10 anos de renda (2 anos de renda e direito à reocupação do locado no regime anterior).

Transmissão por morte

> O arrendamento para habitação transmite-se por morte do inquilino para o cônjuge sobrevivo que resida no locado, bem como para pessoa que com ele vivesse em união de facto ou em economia comum há mais de 1 ano e no locado residisse há mais de 1 ano à data da morte, não se verificando o direito à transmissão para qualquer destas pessoas se a mesma tiver outra casa na área dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus limítrofes ou no respectivo concelho quanto ao resto do país.

Despejo

> O contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação ao inquilino do montante em dívida, constitui título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, encargos ou despesas da responsabilidade do inquilino.

> Criação de um novo tipo de processo – o procedimento especial de despejo –, extrajudicial, destinado a efectivar a cessação do arrendamento quando o inquilino não desocupe o locado na data prevista na lei ou convencionada entre as partes, cuja tramitação corre no também novo Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), criado junto da Direcção-Geral da Administração da justiça, mais um órgão do Estado, mais despesa pública (desnecessária…), mais burocracia e lentidão na efectivação do despejo…

> O requerimento de despejo é convertido pelo BNA em título para desocupação do locado se não houver oposição do inquilino, se a oposição for deduzida e não tiver sido paga a taxa devida e prestada caução ou se na pendência do processo não forem pagas ou depositadas as rendas que se forem vencendo.

> O procedimento especial de despejo é distribuído ao tribunal competente se o inquilino tiver deduzido oposição ou se for suscitada alguma questão sujeita a decisão judicial.

> Redução, de 10 para 5 meses, do prazo máximo de diferimento da desocupação do locado arrendado para habitação decretado na execução por razões sociais imperiosas.

Comunicações

> A comunicação do senhorio destinada a resolver o arrendamento por motivo de mora igual ou superior a 2 meses no pagamento da renda, encargos e despesas, ou de oposição pelo inquilino à realização de obras determinadas por autoridade pública pode ser feita por escrito, em carta assinada, remetida sob registo e com aviso de recepção para o domicílio do inquilino que tenha sido convencionado no contrato (mantendo-se as demais alternativas: notificação avulsa ou contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução).

Actualização da renda

> Na falta de estipulação das partes, a renda é anualmente actualizada com base no coeficiente fixado pelo INE, sendo arredondada para a unidade de cêntimo superior (euro superior, antes).

> Nos arrendamentos mais antigos, celebrados para habitação antes da entrada em vigor do RAU (até 18.11.1990) e para fins não habitacionais antes da entrada em vigor do DL 257/95 (até 04.10.1995), depende da iniciativa do senhorio a transição para o NRAU (ora NRAU II) e a actualização da renda, que deve comunicar a sua intenção ao inquilino, indicando o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, o valor do locado (avaliado nos termos do CIMI), constante da caderneta predial urbana e juntando cópia desta.

> Nos termos dos artigos 50º a 54º do NRAU II (arrendamentos não habitacionais), o inquilino dispõe de 30 dias para responder, podendo na resposta (i) aceitar o valor proposto, (ii) opor-se ao valor proposto e propor outro valor, (iii) pronunciar-se quanto ao tipo e ou duração do contrato propostos e ou (iv) denunciar o arrendamento.

Deve ainda, se for caso disso, invocar e comprovar uma das seguintes circunstâncias:

- que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade (entidade que não ultrapasse 2 dos 3 seguintes limites: total do balanço - €500.000; volume de negócios líquido - €500.000; nº médio de empregados durante o exercício - 5)

- que o locado é sede de uma associação privada sem fins lucrativos, declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal e que se dedica à actividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional

- que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes.

> Invocada e comprovada uma das referidas circunstâncias, o arrendamento só fica submetido ao NRAU (II) se houver acordo entre senhorio e inquilino ou, na falta de acordo, após 5 anos a contar da recepção pelo senhorio da resposta do inquilino.

> Durante este período de 5 anos, o valor actualizado da renda terá como limite máximo o correspondente a 1/15 do valor do locado, determinado nos termos dos artºs 38º e sgs. do CIMI. Após este período, o senhorio pode promover a transição para o NRAU II, repetindo-se os procedimentos supra indicados, não podendo então o inquilino invocar qualquer das circunstâncias que permitiram o adiamento da aplicação do NRAU II, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, de 2 anos, no silêncio ou falta de acordo quanto ao tipo e duração do contrato. 

> A falta de resposta do inquilino vale como aceitação da renda, tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio, transitando o contrato para o NRAU II a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao termo do prazo de resposta. O mesmo se diga se o inquilino aceitar a renda proposta pelo senhorio.

> Não havendo circunstância que possa invocar, o inquilino pode opor-se ao valor da renda, ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio e, sob pena de se considerar que pretende a manutenção da renda em vigor, contrapropor outro valor de renda.

> A falta de resposta do senhorio (que tem 30 dias para o efeito) vale como aceitação da renda e do tipo e duração do contrato propostos pelo inquilino, ficando o arrendamento sujeito ao NRAU II a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao termo daquele prazo (ou da recepção pelo inquilino da aceitação do senhorio).

> Não aceitando a proposta do inquilino, o senhorio pode:

- Denunciar o arrendamento, pagando ao inquilino uma indemnização igual a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas apresentadas por um e outro [ex.: se o senhorio propõe €1000 e o inquilino €500, a indemnização será de €45.000 ((1000+500)/2*12*5)]. A indemnização é agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo inquilino não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou 20%, respectivamente.

A denúncia produz efeitos no prazo de 6 meses a contar da recepção da comunicação, devendo o inquilino desocupar o locado no prazo de 30 dias. Vigora entretanto a renda antiga ou, se superior, a proposta pelo inquilino (a denúncia pelo inquilino produz efeitos no prazo de 2 meses contados da recepção pelo senhorio da resposta, que deverá desocupar o locado em 30 dias).

- Actualizar a renda, com o limite máximo de 1/15 do valor do locado, determinado nos termos dos artºs 38º e sgs. do CIMI, considerando-se o arrendamento celebrado com termo certo, pelo período de 5 anos a contar dessa comunicação.

O que vai referido supra para o arrendamento não habitacional vale, com algumas adaptações, para o arrendamento habitacional mais antigo (celebrado antes da entrada em vigor do RAU, isto é, até 18.11.1990), a que se aplicam os artºs 30º a 37º do NRAU II.

À proposta do senhorio o inquilino deve, se for o caso, invocar e comprovar que o rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar (RABC) é inferior a 5 salários mínimos nacionais e ou que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 65%.

Se o inquilino alegar e comprovar o RABC referido, o contrato só fica submetido ao NRAU II havendo acordo ou passados 5 anos. Neste período de 5 anos a renda pode ser actualizada, tendo como valor máximo 1/15 do valor do locado, definido nos termos do CIMI, para 10%, 17% ou 25% do RABC, consoante o rendimento mensal seja inferior a € 500, a € 1500 ou igual e superior a € 1500, até à aprovação dos «mecanismos de protecção e compensação social»

Se o inquilino alegar e comprovar idade não inferior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade comprovado superior a 60%, o contrato só fica submetido ao NRAU II havendo acordo. E se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo inquilino, o contrato mantém-se em vigor sem alteração de regime, sendo a renda actualizada para o valor máximo de 1/15 do valor do locado (excepto se o inquilino invocar também um RABC inferior a 5 salários mínimos, caso em que se aplicarão os limites do parágrafo anterior, vigorando o valor da renda por um período de 5 anos).

Após este período de 5 anos a renda é actualizada para o limite máximo mas o contrato só fica submetido ao NRAU II mediante acordo das partes.

Arrendamentos não habitacionais celebrados na vigência do DL 257/95, de 30/9

> Força das alterações operadas no artigo 26º do NRAU, estes arrendamentos, quando celebrados com duração limitada, renovam-se automaticamente no fim do prazo, pelo período de 2 anos (antes 3), se outro não estiver previsto e, naturalmente, se não forem denunciados por qualquer das partes.

> Aos contratos sem duração limitada aplicam-se as regras dos contratos de duração indeterminada mas com algumas especificidades, não podendo, por exemplo, o senhorio denunciar o contrato mediante comunicação ao inquilino com antecedência não inferior a 2 anos da data de cessação se o mesmo tiver idade não inferior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

Por outro lado, e não tendo aplicação o disposto supra, a revogação do nº 6 do referido artigo permite agora ao senhorio denunciar o arrendamento mediante comunicação ao inquilino, com a antecedência não inferior a 2 anos, tenha ou não ocorrido trespasse ou locação após a entrada em vigor da lei (6/2006) ou transmissão de participações sociais determinante da alteração da titularidade em mais de 50%.

Arrendamentos celebrados antes do RAU e DL 257/95

> Para além da aplicação das regras acima descritas relativas à actualização das rendas, aplica-se aos arrendamentos para fins não habitacionais celebrados até 04.10.1995 e para fins habitacionais celebrados até 18.11.1990 o disposto no artigo 26º do NRAU, com algumas especificidades:

- O senhorio não pode denunciar o contrato (mediante comunicação enviada com a antecedência mínima de 2 anos);

- O senhorio pode denunciar o contrato celebrado para fins não habitacionais mediante comunicação enviada ao inquilino com a antecedência mínima de 5 anos quando, após 12 de Novembro de 2012, (i) ocorra trespasse, locação do estabelecimento ou cessão do arrendamento para o exercício de profissão liberal ou (ii), sendo o inquilino uma sociedade, ocorra transmissão em vida de posição ou posições sociais que determinem a alteração da titularidade em mais de 50%;

- A denúncia pelo senhorio para efeitos de obras de demolição, remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado obriga-o, na falta de acordo, a garantir o realojamento do inquilino em condiçõea análogas se este tiver idade não inferior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

Taxa especial de tributação das rendas?

> O legislador compromete-se (artº 8º), embora sem prazo, a fixar em diploma próprio o regime fiscal das rendas de prédios urbanos auferidas por pessoas singulares, que poderá incluir a fixação de uma taxa especial de tributação em sede de IRS igual à que recai sobre os rendimentos de capitais. Veremos se a proposta de OE para 2013 nos surpreende positivamente.

Seguro de renda

> Será regulado em diploma próprio o regime jurídico do contrato de seguro de renda, que visa cobrir o risco de incumprimento pelo inquilino da obrigação de pagamento de um certo número de rendas e, adicionalmente, cobrir outros riscos para o senhorio relativos ao arrendamento, como danos causados pelo inquilino no local arrendado e custos e encargos decorrentes de eventual procedimento de despejo com o ressarcimento de rendas e indemnizações eventualmente devidas.

Descrição:

Um contrato de arrendamento é um acordo de vontades pelo qual uma das partes – senhorio – concede a outra – arrendatário – a utilização temporária de uma habitação ou de parte de uma habitação, mediante uma retribuição – a renda.
Formalização do contrato:
> O contrato deve ser reduzido a escrito, em papel comum, sendo necessários pelo menos dois exemplares – um para o senhorio e outro para o inquilino;
> Poderá eventualmente haver outro exemplar para entrega facultativa na repartição de Finanças;
> O contrato deverá ser assinado por todas as pessoas que nele intervêm, incluindo o fiador, caso este exista;Ao senhorio cabe selar o contrato, sendo o Imposto do Selo calculado com base na renda mensal, cuja fórmula deverá ser obtida junto do serviço de Finanças.

Elementos que devem constar no contrato:

> Identidade das partes, incluindo naturalidade, data de nascimento e estado civil;
> Identificação e localização da habitação arrendada ou da sua parte;
> O fim habitacional ou não habitacional do contrato, indicando, quando para habitação não permanente, o motivo da transitoriedade;
> A existência da Licença de Utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência, a não ser aquela exigível, nos termos do Art.º 5.º do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto;
> Data de celebração do contrato;
> Prazo do arrendamento;O quantitativo da renda.

Conteúdo eventual
O contrato de arrendamento urbano deve mencionar, quando aplicável:

> Identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a que a ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objecto principal do contrato;
> A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios;
> O número da inscrição da matriz predial ou da declaração de que o prédio se encontra omisso;
> O regime de renda ou da sua actualização;
> O prazo;
> A existência de regulamento da propriedade horizontal;
> Quaisquer outras cláusulas permitidas por lei e pretendidas pelas partes, directamente ou por remissão para regulamento anexo;
> Quaisquer outros elementos facilitados pela lei e pretendidos pelas partes;Pode também ser anexado um documento, assinado por ambas as partes, onde seja descrito o estado de conservação da casa. Na falta deste documento, presume-se que o prédio foi entregue em bom estado.

Devem ser anexados ao contrato e assinados pelas partes os regulamentos a que se referem os dois últimos pontos acima mencionados e um documento onde se descreva o estado de conservação do local e das suas dependências. Em caso de omissão ou dúvida, aplica-se o disposto no n.º 2 do Art.º 1043.º do Código Civil.

Tipos de contrato:

Existem dois regimes de contrato de arrendamento urbano para habitação, que pode celebrar-se com prazo certo ou com duração indeterminada.
O contrato a prazo certo pode ser convencionado pelas partes, após a primeira renovação como duração indeterminada, sendo que, no silêncio das partes, o contrato tem-se como celebrado por duração indeterminada.

»Duração indeterminada (renovação automática):
- Prazos:
> Renovados automática e sucessivamente.
- Actualização anual de rendas:
> Através de coeficientes anualmente estabelecidos por portaria. Podem, no entanto, as partes, definir as condições de actualização, aquando da celebração do contrato ou em documento posterior.
- Actualização das rendas noutras ocasiões:
> Se o inquilino residir nas áreas metropolitanas de Lisboa ou Porto e aí tiver outra residência, ou na comarca do fogo arrendado para o resto do país, que satisfaça as necessidades habitacionais imediatas, pode a renda ser actualizada para o valor correspondente no regime de renda condicionada;
> Na sequência de obras de conservação extraordinária, através do programa Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA), nos termos do Art.º 12.º do Decreto-Lei 329-C, de 22 de Dezembro, ou ordenadas pela Câmara Municipal;Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) podem ser actualizados de acordo com os Art.º 30.º a 49.º, da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
- Direito de preferência:
> O inquilino possui direito de preferência quanto à aquisição da habitação.
- Transmissão do contrato (ver Direito ao novo arrendamento):
> O direito à transmissão do arrendamento não caduca;Por morte do arrendatário, o senhorio pode transmitir o contrato a familiares e afins do falecido, nos termos do Art.º 57.º da Lei n.º 6/2006.
- Denúncia:
> Por parte do arrendatário: Independentemente de qualquer justificação pode o arrendatário denunciar o contrato, mediante comunicação ao senhorio, por carta registada, após seis meses de duração efectiva do contrato e com antecedência mínima de 120 dias sobre a data que pretenda a cessação, ou cumprir o prazo de pré-aviso, acordado entre as partes envolventes e regulado em cláusula contratual.Por parte do senhorio só podem ser denunciadas as seguintes situações:
:: Para efeitos de demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, se necessitar do prédio para sua habitação ou de seu descendente em primeiro grau (a regulamentação para este fim está prevista no Art.º 1102.º, do Código Civil);
:: Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data que pretenda a cessação (no entanto, esta denúncia deverá ser confirmada pelo senhorio, por carta registada, sob pena de ineficácia, com antecedência máxima de 15 meses e mínima de um ano relativamente à data da sua efectivação); Ou por haver diferimento da desocupação, após acção de despejo, por motivos de ordem social.

Limitação ao Direito de Denúncia

> Por parte do senhorio – O senhorio não pode exercer o Direito de Denúncia, quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias:
» Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre em situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho, ou seja portador de deficiência a que corresponda incapacidade superior a dois terços;Manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 anos ou mais, nessa qualidade, ou por um período de tempo mais curto previsto em lei anterior a decorrido na vigência desta. Para este efeito considera-se como tendo qualidade de arrendatário o cônjuge a quem tal posição se transfira, contando a seu favor o decurso do tempo de que o transmitente já beneficiasse (ver Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 97/2000, de 17 de Março).
> Duração a prazo certo:
» Prazos:
- Duração não pode ser inferior a 5 anos, nem superior a 30 anos. O limite aqui previsto não se aplica a contratos para habitação não permanente ou para fins transitórios;Renovação automática no seu termo e por período mínimos sucessivos de três anos, se outro período não for estipulado.
» Actualização anual de rendas:
- A renda pode ser actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de actualização vigentes, anualmente estabelecidos por Portaria publicada no Diário da República, até 30 de Outubro de cada ano civil;
- As partes podem definir as condições de actualização no contrato e o respectivo regime;
- A primeira actualização só pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior;
- O senhorio deverá comunicar, por escrito e com antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de actualização e a nova renda dele resultante;A não actualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, ser aplicado os coeficientes em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.
» Actualização das rendas noutras ocasiões:
- Se o arrendatário residir nas áreas metropolitanas de Lisboa ou Porto e aí tiver outra residência, ou na comarca do fogo arrendado para o resto do país, que satisfaça as necessidades habitacionais imediatas, não existe o direito de a renda ser actualizada para o valor correspondente no regime de renda condicionada.
» Direito de preferência – Regra Geral:
- O arrendatário tem direito de preferência na compra, desde que esteja há mais de três anos no local arrendado;Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
> Transmissão do arrendamento – por morte: (ver Art.º 57.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU):
o Por morte do arrendatário, o contrato não caduca quando lhe sobreviva:
- Cônjuge com residência no locado;
- Pessoa com quem ele vivesse em união de facto, com residência no locado;
- Ascendente que com ele vivesse há mais de um ano;
- Filho ou enteado com menos de um ano de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou o 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
- Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%;
- O senhorio não possui o direito de opção pela denúncia do contrato, mediante indemnização do titular do direito de transmissão;A morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato dá ao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses a contar do decesso.
> Comunicação ao senhorio:
» Por morte do arrendatário, a transmissão do arrendamento, ou a sua concentração no cônjuge sobrevivo, deve ser comunicada ao senhorio, com cópia dos documentos comprovativos e no prazo de três meses a contar da ocorrência, através de carta registada;A inobservância do disposto acima obriga o transmissário faltoso a indemnizar o senhorio por todos os danos derivados da omissão (ver Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 410/97, de 8 de Julho).
> Transmissão por divórcio:
» Quando existe divórcio ou separação judicial de pessoas e bens, seja por acordo dos cônjuges ou por decisão do juiz, a posição de arrendatário pode-se transmitir de um cônjuge para o outro;
» Esta transmissão será comunicada ao senhorio pelo tribunal;Oposição à renovação ou denúncia:

> Por parte do arrendatário:
:: Aviso por escrito, após seis meses de duração efectiva do contrato e com uma antecedência mínima de 120 dias do termo pretendido, produzindo efeitos essa denúncia, no final de um mês do calendário gregoriano.A inobservância da antecedência prevista não obsta à cessação do contrato, mas obriga o pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
- Por parte do Senhorio: Mediante comunicação ao arrendatário por escrito, com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato.

Direito a novo arrendamento:

Existem casos em que, ocorrendo a morte do arrendatário e não havendo lugar à transmissão do contrato, poderá existir quem tenha o direito de requerer ao senhorio a celebração de um novo contrato em seu nome.

> Os subarrendatários, no caso de a sublocação ter sido autorizada pelo senhorio.
No entanto, se possuir, à data da morte do arrendatário, residência nas comarcas de Lisboa e Porto e zonas limítrofes, ou na respectiva localidade quanto ao resto do país, não beneficiará deste direito.

Nota: Este direito não existe nos contratos de duração limitada. Consulte também Transmissão de Arrendamento.

> O senhorio pode recusar o novo arrendamento se:
» Precisar da habitação para sua residência ou de parentes ou afins de linha recta ou para nele construir a sua habitação, desde que resida em casa que não satisfaça as necessidades de habitação própria ou se denunciar o contrato de arrendamento da casa onde seja inquilino;
» Pretender vender o prédio ou fracção arrendada, podendo neste caso o titular do direito exercer o direito de preferência para a aquisição;
» Pretender afectar o local para fim diverso da habitação e obtenha para isso a respectiva licença camarária;Quiser ampliar o prédio ou construir novo edifício de modo a aumentar o número de locais arrendáveis.
> O titular do direito poderá exigir uma indemnização correspondente a três anos de renda calculada nos termos do regime da renda condicionada, bem como a reocupação do local, se o senhorio:
» Não for habitar o local dentro de 180 dias, ou não permanecer nele durante três anos;
» Não realizar as obras no prazo de três anos;
» Não efectuar a venda no prazo de 12 meses;Não afectar o local a fim diverso da habitação no prazo de seis meses.

Estes prazos poderão ser alargados se verificarem motivos de força maior ou não imputáveis ao senhorio.

> O regime do novo contrato:
» O novo contrato fica sujeito ao regime de duração limitada e de renda condicionada, não podendo no entanto esta ser inferior àquela que era paga pelo falecido arrendatário.
> Comunicações entre as partes:
» A pretensão de efectivar o direito a novo arrendamento deve ser comunicada por escrito ao senhorio nos 30 dias posteriores à morte do arrendatário;
» A invocação de alguma das excepções indicadas deve ser comunicada ao arrendatário 30 dias após o senhorio receber a comunicação do arrendatário;O não cumprimento destes prazos implica a caducidade do direito

Extinção do contrato de arrendamento:

> A Revogação – Por acordo entre as partes:
» As partes podem a todo o tempo acordar nos termos de uma revogação do contrato;
» Esse acordo deverá ser reduzido a escrito sempre que não seja imediatamente executado;Se o arrendatário não cumprir o acordo e se recusar a abandonar a casa arrendada, o senhorio pode intentar uma acção de despejo.
> Resolução – Por incumprimento de uma das partes:
» Se o senhorio não cumprir as suas obrigações, o arrendatário pode a todo o tempo resolver o contrato, porventura recorrendo ao pedido de uma indemnização;O arrendatário fica por sua vez sujeito a sofrer uma acção de despejo se incorrer nalguma das formas de incumprimento tipificadas pela Lei:
- A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
- O uso ou consentimento do uso do prédio para fim diverso da habitação;
- Não pagamento da renda no tempo e lugar próprios;
- Uso ou consentimento do uso do prédio para fim diverso da habitação;
- Uso do prédio para práticas ilícitas, imorais ou desonestas;
- Realização de obras ou deteriorações consideráveis no prédio sem o consentimento escrito do senhorio;
- Ceder ilicitamente a sua posição contratual;
- Conceder hospedagem sem pré-aviso ao senhorio;
- Subarrendamentos ou empréstimos sem consentimento do senhorio;
- Cobrança de renda ao subarrendatário superior à que seja permitida pelo senhorio;Conservação do prédio desabitado por mais de um ano ou falta de residência permanente no prédio, com excepção de:
:: Motivo de força maior ou doença;
:: Ausência por tempo não superior a dois anos em cumprimento de serviço militar ou no exercício de outras funções públicas ou laborais por conta de outrem ou por comissão de serviço público, civil ou militar por tempo determinado;
:: Permanência no local arrendado do cônjuge ou de quem viva com o arrendatário em união de facto;
:: Se a utilização for mantida por quem tem direito a usar o locado, o fizesse há mais de um ano;A acção de despejo com algum dos fundamentos apontados deve ser instaurada dentro de um ano a contar do conhecimento do senhorio.
> A Caducidade – Por ocorrência de pressuposto legal:
» A caducidade opera-se automaticamente sempre que se verifique algum dos pressupostos da Lei:
- Fim do prazo estipulado ou estabelecido por lei;
- Verificação da condição à qual as partes subordinaram a vigência do contrato;
- Fim dos poderes legais de administração que estiveram na base da celebração do contrato (Ex.: Usufruto) – podendo no entanto ocorrer direito a novo arrendamento;
- Ocorrência da morte do locador, caso não exista direito a nenhuma transmissão do arrendamento, ou tratando-se de pessoa colectiva, pela extinção desta, salvo convenção escrita em contrário, podendo em alguns casos haver transmissão do arrendamento;
- Perda da coisa locada;
- Pela expropriação por utilidade pública, salvo quando a expropriação se compadeça com a subsistência do contrato;Pela cessação de serviços que determinaram a entrega da coisa locada.

Outras informações

O arrendatário que possua um contrato de arrendamento com mais de três anos tem direito de preferência na compra e venda do imóvel arrendado. Assim, se o senhorio pretender vender o local, terá de facultar ao(s) seu(s) arrendatário(s) todos os elementos disponíveis sobre a eventual venda, de modo a que a situação possa ser devidamente ponderada.
Deste modo, deve o senhorio comunicar ao arrendatário o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
O arrendatário deverá exercer o seu direito nos oito dias seguintes, sob pena de este caducar, ou seja, de perder a sua preferência.
Se o senhorio não der conhecimento da venda nos moldes descritos e proceder efectivamente à alienação do imóvel, poderá o arrendatário intentar uma acção judicial de preferência nos 6 meses seguintes ao conhecimento do negócio efectuado pelo seu senhorio.
Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato, pode ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
Salvo disposições especiais reguladas pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, há oposição à renovação de contrato de arrendamento.